與其他開發(fā)商不同，萬(wàn)科目前的豪宅項(xiàng)目，并非是因?yàn)楦邇r(jià)拿地，而基本都是收購(gòu)所得或此前拿地較久。但市場(chǎng)發(fā)展至此，公司也覺(jué)得有機(jī)會(huì)就要進(jìn)入這一市場(chǎng)。

  毛大慶指出，北京的住宅市場(chǎng)受到即將入市的大量自住型商品房影響�！氨本┦袌�(chǎng)是有的，著急買房子的人是大把在，但是這些人已經(jīng)構(gòu)不成對(duì)于高端樓盤的支撐。”

  “偽豪宅”的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

  在樓市的黃金時(shí)代，做豪宅開發(fā)，慢慢賣，都是可以賺得盆滿缽滿。

  與一些老的頂豪項(xiàng)目不同的是，2013年以來(lái)的新增豪宅項(xiàng)目，都背負(fù)了高昂的土地成本。但想玩慢周轉(zhuǎn)，所付出的資金成本更高，與此同時(shí)，慢周轉(zhuǎn)帶來(lái)的土地增值溢價(jià)空間卻十分有限。過(guò)去兩年，中糧孫河地塊、融創(chuàng)農(nóng)展館地塊項(xiàng)目一直遲遲未能入市，而香河園地塊也一直在尋找接盤者。

  對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)始終存在。一些標(biāo)價(jià)10萬(wàn)+的豪宅，最后成交價(jià)格可能很低。一些開發(fā)商操盤經(jīng)驗(yàn)不足，導(dǎo)致高價(jià)遲遲賣不出去，只有降價(jià)促銷，算上融資和時(shí)間成本，盈利很少甚至虧本。

  對(duì)于豪宅的購(gòu)買者來(lái)說(shuō)，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)在于有價(jià)無(wú)市，想要變現(xiàn)的時(shí)候賣不出去。

  多位投資人士指出，一方面，我國(guó)房產(chǎn)依然有土地使用年限的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，豪宅項(xiàng)目也并非永久產(chǎn)權(quán)，缺乏與國(guó)外同類產(chǎn)品之間的競(jìng)爭(zhēng)力。再加上近年來(lái)房地產(chǎn)之外投資渠道更加多元化，國(guó)內(nèi)富豪人群資產(chǎn)向海外、其他領(lǐng)域分流的趨勢(shì)已經(jīng)越來(lái)越明顯。

  即使在國(guó)內(nèi)，頂級(jí)豪宅的購(gòu)買人群口味也在不斷變化。他們不是很在乎豪宅的地理位置，因?yàn)槿松碜杂啥群芨�，投資也更理性，對(duì)于中國(guó)的精英階層來(lái)說(shuō)，置業(yè)不僅僅會(huì)考慮京滬、香港。中國(guó)城市價(jià)值的重新排位，也會(huì)讓他們因?yàn)槟硞�(gè)城市的創(chuàng)新、環(huán)境和生長(zhǎng)力，而重新選擇城市資產(chǎn)配置。今年以來(lái)深圳的豪宅受寵就是一個(gè)例子。

  調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，近期購(gòu)買深圳豪宅的一部分客戶則是來(lái)自一線城市的有錢人或港澳的高收入人群，他們的年齡大多在35~45歲之間，其中除了企業(yè)老板之外，還有不少是高級(jí)專業(yè)人才，比如IT、金融業(yè)的高管階層等。

  此外，專家認(rèn)為，傳統(tǒng)的豪宅區(qū)域觀念在變化，導(dǎo)致豪宅間的價(jià)值分化。比如北京，在過(guò)去思維中只有長(zhǎng)安街是豪宅，但隨著土地供應(yīng)的減少，過(guò)去的二手房豪宅從設(shè)施面積上又不匹配現(xiàn)在高端需求的要求，這種情況下西局、東壩、農(nóng)展館這類城區(qū)地塊屢創(chuàng)新高，要求企業(yè)在高端產(chǎn)品上創(chuàng)新；過(guò)去的高端大部分是投資屬性，但現(xiàn)在的高端大部分要求具備第一居所的功能。因此，未來(lái)市場(chǎng)會(huì)逐漸差別化。

  業(yè)內(nèi)專家指出，全國(guó)五大城市千萬(wàn)級(jí)豪宅2013年總成交8545套，再加上其他城市零零星星一些量，全國(guó)千萬(wàn)級(jí)豪宅量不會(huì)超過(guò)9000套，按國(guó)內(nèi)2013年商品住宅大約1100萬(wàn)套的總成交來(lái)看，占比不到千分之一(2013年商品住宅成交量為11億平方米，按每套100平方米計(jì)算，成交總套數(shù)為1100萬(wàn)套)。