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房價入過冷區(qū)間樓市迎歉收年 地方二輪救市展開

2014/9/19 13:51:45

  下跌周期恐未結(jié)束

  此次房價的調(diào)整范圍之廣、跌幅之大,遠超市場預期。張大偉表示,從春節(jié)過后至今的七個月中,從首次出現(xiàn)個別城市價格調(diào)整,到3-4月出現(xiàn)華東區(qū)域的塊狀分布,再到5月出現(xiàn)以東部城市為主的房價多數(shù)城市下行,市場已經(jīng)出現(xiàn)加速調(diào)整。到6至8月,房價調(diào)整的范圍已從塊狀分布彌漫到全面下調(diào)。

  之所以出現(xiàn)上述局面,雖是多重作用累積的結(jié)果,但供需關系的逆轉(zhuǎn)仍被認為是關鍵因素。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),截至8月末,全國商品房待售面積56160萬平方米,已連續(xù)29個月保持上漲,與2012年3月時的低點相比,增幅達到86.4%。最近兩年多來,全國商品房庫存幾乎翻倍。隨著商品房竣工面積的不斷增加,庫存指標仍有繼續(xù)攀高的動力。

  在需求層面,由于城鎮(zhèn)化進程慢于預期,以及產(chǎn)業(yè)支撐不足等因素,使得需求后繼乏力。張大偉指出,此前數(shù)年,部分二三線城市樓市增長過快,需求已被透支。因此,在供大于求的背景下,成交量停滯、房價下滑均在所難免。

  多數(shù)分析人士認為,在經(jīng)過2012年和2013年的大幅上漲之后,當前房地產(chǎn)市場已表現(xiàn)出明顯的底部特征。主要體現(xiàn)在,成交量和房價均處于階段性低點、房地產(chǎn)投資和拿地步伐放緩、地方救市舉措頻出等。

  上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示,我國房地產(chǎn)市場始終表現(xiàn)先揚后抑的周期性特征。這是最近十年來,我國經(jīng)歷的第四個房地產(chǎn)短周期。

  他表示,此前兩輪調(diào)整分別位于2008年底2009年初,以及2011年底2012年初。其中,前者的房價下跌周期持續(xù)了6個月,后者為8個月。由于處于房地產(chǎn)“黃金十年”,調(diào)整的規(guī)律是:房價上漲時漲幅很大,下跌時跌幅很。粷q得時間長,跌得時間短。

  相比之下,如今的內(nèi)外環(huán)境均較為惡劣,主要體現(xiàn)在,既無“四萬億”財政刺激計劃及超寬松貨幣政策,又面臨整體市場“供大于求”的情況。這也決定了,此輪市場調(diào)整的周期將會更長,即房價下跌的時間可能超過8個月。按照他的觀點,降價通道還將持續(xù)。

  “救市”仍有后續(xù)動作

  歷史經(jīng)驗顯示,每當市場低迷之時,救市行為便應運而生。由于市場未出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象,今年4月以來,不斷有城市推出松綁調(diào)控的相關措施。集中表現(xiàn)為:放松“限購令”、給予稅費補貼、調(diào)整普通住宅認定標準等。另有不少城市雖未明確發(fā)文,但以暗補的形式予以松綁。

  截至目前,這些措施作用十分有限。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,今年1-8月,商品房銷售面積64987萬平方米,同比下降8.3%,降幅比1-7月擴大0.7個百分點。進入傳統(tǒng)旺季的“金九”,各地成交情況仍未有明顯好轉(zhuǎn)。

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