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新聞動態(tài)

房地產(chǎn)市場尋求新均衡加速去庫存

編輯:佚名 來源:搜狐新聞 作者:佚名 更新于:2015-6-16 閱讀:

  近十年來我國房地產(chǎn)業(yè)步入了超速發(fā)展的快車道。房地產(chǎn)對經(jīng)濟社會的影響既深且廣,史無前例。然而,在一片火熱的同時,房地產(chǎn)業(yè)積累的問題也日益突出。尤其在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)、社會財富結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化的今天,房地產(chǎn)業(yè)的處境已悄然生變。當(dāng)前最突出就是去庫存問題。房地產(chǎn)的加速去庫存不僅對行業(yè)發(fā)展有直接影響,而且也關(guān)乎穩(wěn)增長的宏觀調(diào)控目標(biāo)能否實現(xiàn)。

  ——亞夫

  過去幾年里,中國房地產(chǎn)非意愿存貨大幅增加,直接拖累了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展,也增加了經(jīng)濟下行的壓力,土地財政捉襟見肘,金融風(fēng)險上升。因此,房地產(chǎn)業(yè)的有效去庫存化是穩(wěn)增長目標(biāo)得以實現(xiàn)的重要條件。

  中國房地產(chǎn)市場去存化的途徑多樣,既有市場自身調(diào)節(jié)的主動去庫存化,也有外生性的政策驅(qū)使的被動去庫存化。主動去庫存的途徑是開發(fā)企業(yè)主動地壓縮投資與減少市場供給,并通過調(diào)整價格水平,使市場供給逐漸地與需求相適應(yīng)。寬松貨幣政策與積極財政政策、政府 “托底”社會政策會使房地產(chǎn)業(yè)去庫存化遠遠快于單純市場價格機制的均衡調(diào)整過程;地方政府放松對房地產(chǎn)市場需求行政管制,釋放了房地產(chǎn)市場的需求活力。

  隨著穩(wěn)增長政策力度不斷加大,效果逐步顯現(xiàn),政府對房地產(chǎn)信貸的持續(xù)放松,在地方政府對土地財政收入下降的切膚之痛后,房地產(chǎn)市場成交的回暖不是曇花一現(xiàn),而是新一輪的持續(xù)過程,將從一線城市逐漸向二、三線城市擴散過程,中國房地產(chǎn)業(yè)將迎來加速去庫存化的時期。這是房地產(chǎn)尋求新的均衡過程,也是經(jīng)濟新常態(tài)下穩(wěn)增長的重要條件之一。

  彭興韻 費兆奇

  中國房地產(chǎn)庫存變化的趨勢

  新世紀(jì)以來,中國房地產(chǎn)信貸創(chuàng)造了市場的極大需求,成為新世紀(jì)以來中國高增長的巨大拉動力量。但隨著房地產(chǎn)開發(fā)量的增長,房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系也發(fā)生了重大變化。在此背景下,中國房地產(chǎn)銷售面積的累計同比增長率出現(xiàn)了趨勢性的下降,表明中國房地產(chǎn)市場的供給持續(xù)地大出有效需求。

  回顧過去,新世紀(jì)以來,中國房地產(chǎn)銷售面積增長率出現(xiàn)了三次峰值,四次谷底。

  第一次谷底是在2001年,那時,中國仍沒有擺脫亞洲金融危機后的通縮影響,銀行信貸緊縮,對住房抵押貸款的供給不足,壓制了房地產(chǎn)市場需求。第二次谷底是在2008年第四季度,美國次貸危機的沖擊使中國房地產(chǎn)銷售面積增長率急劇下跌至-20%左右。隨后,在政府大規(guī)模經(jīng)濟政策刺激之下,銷售面積增長率大幅反彈,但持續(xù)時間不長,很快又進入到了一個下降周期,2012年第2月達到又一個谷值,是時銷售面積增長率為-14%。隨后,該增長率的下滑月所收窄,但直到當(dāng)年11月份,銷售面積增長率都為負(fù)。2013年2月房地產(chǎn)銷售面積增長率出現(xiàn)了爆發(fā)式增長,達到了49%。但這樣的增長只是曇花一現(xiàn),沒能持續(xù),隨之而來的是銷售面積增長率的持續(xù)下降,乃至2014年全年和2015年前4月的銷售面積增長率都一直為負(fù),形成了房地產(chǎn)銷售增長率的第四次谷底。

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