房地產(chǎn)銷售面積增長率與房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率的變化，會最終影響房地產(chǎn)庫存的變化，在經(jīng)過一定時滯效應(yīng)之后，房地產(chǎn)庫存的變化又會反過來影響房地產(chǎn)銷售及投資的變化，并最終影響房地產(chǎn)的價格。雖然房地產(chǎn)銷售面積增長率波動劇烈，但房地產(chǎn)的庫存面積卻一直在不斷增加。

　　例如，在房地產(chǎn)銷售面積增長率的波動中，待售商品房面積一直在不斷增加。2000年初，待售商品房面積僅為6655萬平方米，到2008年初，該數(shù)值上升至了11321萬平方米，8年間增長額不足一倍。從2008年開始，房地產(chǎn)非意愿庫存上升的速率越來越快，到2015年4月末，待售商品房面積大幅增加至了65681萬平方米，是2008年初的近六倍。

　　進(jìn)一步看，2012年以來，房地產(chǎn)待售面積每隔12個月都至少以1億平方米的幅度增加。不僅待售面積的絕對值增長到了歷史最高值，待售面積與上年度銷售面積之比在2015年4月末也達(dá)到了約54%的歷史峰值。這些數(shù)據(jù)表明，目前是中國房地產(chǎn)市場去庫存化任務(wù)最重的時期。

　　房地產(chǎn)非意愿庫存上升的經(jīng)濟(jì)后果

　　房地產(chǎn)業(yè)非意愿庫存的持續(xù)上升是過去若干年中開發(fā)商過度投資、房價過快上漲抑制有效需求的必然結(jié)果。我國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了一系列的影響。

　　首先，直接拖累房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

　　1．不斷增長的房地產(chǎn)非意愿存貨加大了開發(fā)商資金回籠的壓力。

　　這體現(xiàn)在，2014年下半年以來，現(xiàn)房銷售占比明顯上升，期房銷售占比下降。銷售結(jié)構(gòu)的變化對房地產(chǎn)企業(yè)的“資金鏈”造成了較大的沖擊。截至今年4月，房地產(chǎn)企業(yè)到位資金36279億元，較上年同期下降2.5%，這主要源于，“其他資金來源”（包括定金及預(yù)付款和個人按揭貸款）下降。它們在2014年就已經(jīng)大幅下降，2014年定金及預(yù)售款總計為30238億元，比2013年下降12.4%；個人按揭貸款13665億元，比2013年下降2.6%。

　　2．房地產(chǎn)業(yè)的盈利能力明顯下降。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)的凈利潤率在2009年一度達(dá)到16.64%的高水平，凈資產(chǎn)收益率在2013年也一度達(dá)到14.79%，這導(dǎo)致大量資本涌出房地產(chǎn)領(lǐng)域和過度投資；但隨著非意愿庫存上升，反映房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的凈利潤率和凈資產(chǎn)收益率均出現(xiàn)了明顯下降。同樣地，ROE和ROA也出現(xiàn)了下降趨勢。

　　雖然房地產(chǎn)業(yè)盈利指標(biāo)表明房地產(chǎn)業(yè)暴利時代正在逐步結(jié)束，有利于資本在不同行業(yè)間更均衡地配置，是中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的內(nèi)在必然要求，但須注意的是，房地產(chǎn)行業(yè)恰恰是中國高杠桿行業(yè)之一，高杠桿化特征使得房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險對資產(chǎn)收益率的變化極為敏感，金融的宏觀穩(wěn)定也在相當(dāng)程度上維系于房地產(chǎn)的穩(wěn)定。